1. 청약 가점제 84점 만점 구조와 적용 대상

청약 가점제란 무엇입니까? 민영주택 일반공급 1순위에서 경쟁이 있을 때 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 점수를 합산해 높은 순으로 당첨자를 정하는 방식입니다. 법적 근거는 「주택공급에 관한 규칙」 제28조와 별표 1입니다.

1.1. 가점제가 적용되는 물량과 비율 (제28조, 2026.6.15. 시행 기준)

가점제는 전용면적에 따라 일부 물량에만 적용되고 나머지는 추첨입니다. 아래는 법령상 비율입니다. 인터넷에는 규제지역 85㎡ 이하의 가점제 비율을 100%로 적은 자료가 있으나 현행 조문과 다릅니다.

전용면적	투기과열지구	청약과열지역	그 밖의 지역
60㎡ 이하	가점제 40%	가점제 40%	40% 이하 범위에서 시장·군수·구청장이 공고한 경우에만 적용
60㎡ 초과 85㎡ 이하	가점제 70%	가점제 70%	40% 이하 범위에서 공고한 경우에만 적용
85㎡ 초과	가점제 80%	가점제 50%	전액 추첨

• 가점제에서 선정되지 못한 청약자는 별도 신청 없이 추첨제 대상에 포함됩니다.
• 투기과열지구·청약과열지역·수도권·광역시에서 추첨으로 공급하는 물량의 75%는 무주택세대구성원에게 우선 공급됩니다.
• 2025년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 일부 지역이 투기과열지구로 지정되어, 해당 지역 단지의 비율은 위 표의 투기과열지구 열을 따릅니다. 청약하려는 단지의 규제지역 여부는 공고문에서 확인하십시오.

1.2. 가점제를 쓰기 위한 선결 조건

• 1순위 요건: 투기과열지구·청약과열지역은 청약통장 가입 후 2년이 지나 예치금을 충족하고, 세대주이며, 과거 5년 이내 다른 주택 당첨자의 세대에 속하지 않고, 2주택 이상 소유 세대가 아니어야 합니다. 수도권(그 외)은 가입 1년, 수도권 외는 6개월이 기본입니다.
• 가점제 제외 대상: 1주택 이상을 소유한 세대에 속한 사람과, 과거 2년 이내 가점제로 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 사람은 가점제 적용 대상에서 제외됩니다(그 경우 추첨제로 청약).
• 동점자: 가점이 같으면 청약통장 가입기간이 긴 사람이 우선하고, 그것도 같으면 추첨합니다.

1.3. 무주택 기간(최대 32점) 산정

무주택 기간	점수	무주택 기간	점수
1년 미만	2점	8년 이상~9년 미만	18점
1~2년 미만	4점	9~10년 미만	20점
2~3년 미만	6점	10~11년 미만	22점
3~4년 미만	8점	11~12년 미만	24점
4~5년 미만	10점	12~13년 미만	26점
5~6년 미만	12점	13~14년 미만	28점
6~7년 미만	14점	14~15년 미만	30점
7~8년 미만	16점	15년 이상	32점

• 기산점: 만 30세가 된 날부터 계산합니다. 만 30세 미만 미혼은 무주택 기간이 0점이고, 무주택이면 만 30세부터 1년 미만 구간(2점)에서 시작합니다. 만 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 계산합니다. 예를 들어 만 26세에 혼인신고를 하고 만 34세까지 무주택이면 8년(18점)입니다.
• 무주택 조건: 입주자모집공고일 현재 세대원 전원이 주택(분양권등 포함)을 소유하지 않아야 합니다. 기간 산정은 신청자와 배우자의 주택 소유 이력을 기준으로 하며, 과거에 주택을 소유했다가 처분했다면 처분일 이후부터 다시 계산합니다.
• 처분일 기준: 처분일을 등기접수일과 잔금지급일 중 어느 쪽으로 보는지 등 세부 기준은 청약홈 공고문과 별표 1에서 확인하십시오(확인 필요).

1.4. 부양가족 수(최대 35점) 산정

본인을 제외한 부양가족 0명이 5점이고 1명마다 5점씩 늘어 6명 이상이면 35점입니다. 배점이 가장 커서 1명의 판정 오류가 당락을 가릅니다.

• 배우자: 주민등록이 분리되어 있어도 부양가족입니다.
• 직계비속(자녀): 미혼 자녀만 해당합니다. 만 30세 이상 미혼 자녀는 입주자모집공고일 기준 최근 1년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재되어야 합니다. 이혼한 자녀는 미혼으로 보지 않으며, 손자녀는 부모가 모두 사망한 경우에 한해 인정됩니다. 해외에 90일을 초과해 체류 중인 직계비속은 인정되지 않는 경우가 있으므로 공고문 기준을 확인하십시오.
• 직계존속(부모·조부모): 신청자가 입주자모집공고일 현재 세대주이고, 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있어야 합니다. 주택을 소유한 직계존속과 그 배우자는 부양가족으로 보지 않습니다.

1.5. 청약통장 가입기간(최대 17점) 산정

가입기간	점수	가입기간	점수
6개월 미만	1점	8~9년 미만	10점
6개월~1년 미만	2점	9~10년 미만	11점
1~2년 미만	3점	10~11년 미만	12점
2~3년 미만	4점	11~12년 미만	13점
3~4년 미만	5점	12~13년 미만	14점
4~5년 미만	6점	13~14년 미만	15점
5~6년 미만	7점	14~15년 미만	16점
6~7년 미만	8점	15년 이상	17점
7~8년 미만	9점

• 배우자 합산: 2024년 3월 25일부터 배우자 통장 가입기간의 50%를 합산해 최대 3점까지 인정합니다. 합산 후에도 통장 점수 상한은 17점입니다.
• 미성년 가입 기간: 미성년자 시절 납입 인정 기간은 5년까지 인정됩니다(2024년 개정).

2. 가장 빈번한 입력 오류와 부적격 당첨 메커니즘

청약 접수 시 가점은 청약자가 입력하고, 접수 단계에서는 자격을 검증하지 않습니다. 당첨된 사람에 한해 서류를 제출받아 신청 내용과 대조하므로, 입력 오류는 당첨 뒤에 드러납니다.

2.1. 만 60세 이상 부모님의 주택: 무주택 판정과 부양가족 점수는 별개

• Fact 1 — 무주택 판정: 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 제6호에 따라 만 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 소유한 주택 또는 분양권등은 청약자의 주택 소유 판정에서 제외됩니다. 따라서 청약자는 무주택으로 인정될 수 있습니다.
• Fact 2 — 부양가족 판정: 별표 1에 따라 부양가족을 산정할 때는 제53조 제6호를 적용하지 않습니다. 직계존속이나 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하면 직계존속 모두 부양가족으로 인정되지 않습니다.
• Inference — 흔한 사고: 부모님이 주택을 소유한 상태에서 3년 이상 같은 등본에 있었다는 이유로 부양가족 5~10점을 넣으면 가점 과다 산정으로 부적격 처리될 수 있습니다.

2.2. 분양권·소형·저가주택 판정

• 분양권등: 2018년 12월 11일 이후 입주자모집공고(또는 관리처분계획·사업계획 승인 신청)된 주택의 분양권등은 공급계약 체결일을 기준으로 주택 소유로 봅니다. 분양권을 보유했거나 취득 후 전매한 기간은 무주택 기간에서 제외됩니다.
• 소형·저가주택등: 전용면적 60㎡ 이하이면서 주택가격이 1억 원(수도권은 1억 6,000만 원) 이하인 주택 또는 분양권등입니다. 분양권등은 공급계약서의 공급가격(선택품목 제외)을, 주택은 별표 1에서 정한 가격(공시가격 등)을 기준으로 판단합니다. 이 기준에 해당하면 청약 시 주택 소유로 보지 않는 특례가 적용됩니다.
• 주의: 2024년 12월 개정으로 85㎡ 이하 비아파트의 가격 기준이 별도로 정해졌다는 안내가 있으므로, 비아파트를 보유하고 있다면 신청 단지 공고문 기준을 확인하십시오. 소형·저가주택 보유 기간이 가점제 무주택 기간 산정에 어떻게 반영되는지는 청약홈 안내와 공고문에서 확인해야 합니다(확인 필요).

2.3. 부적격 판정 시 불이익과 계약 포기의 차이

구분	결과	청약 제한
부적격 당첨 취소	당첨자 명단에서 삭제, 통장 재사용 가능(지역별 제한기간 적용)	수도권 당첨일부터 1년 / 수도권 외 6개월 / 수도권 외 투기과열지구·청약과열지역 1년 / 위축지역 3개월
정상 당첨 후 계약 포기	청약통장 효력 상실, 주택 유형·지역에 따라 재당첨 제한 가능	투기과열지구 당첨 시 최대 10년까지 안내

• 부적격 통보를 받으면 통보서에 기재된 기한 내에 소명 자료를 제출할 수 있습니다(안내문 기준 약 7일 내외로 알려져 있으나 통보서 기한을 따르십시오).
• 본인이 정상 당첨자인데 계약을 포기하는 경우는 부적격과 별도로 재당첨 제한 규정이 적용됩니다.

2.4. 항목별 판정 비교표

항목	배점	주요 오류	확인 방법
무주택 기간	0~32점	만 30세 이전 기간을 계산, 분양권 보유 이력 누락, 처분일 오기입	지방세 세목별 과세증명서, 등기부, 분양권 계약 이력
부양가족 수	5~35점	유주택 직계존속 포함, 3년 연속 등재 미달, 30세 이상 미혼 자녀 1년 요건 미달	주민등록표 초본·등본(과거 주소 이력 포함), 가족관계증명서
통장 가입기간	1~17점	명의 변경·전환 이력 확인 누락, 배우자 합산 한도(3점) 초과 입력	청약홈 가입 이력

3. 청약 신청 전 입력 오류 방어 체크리스트 5가지

1. 세대원 전원의 주택 소유 이력 확인: 정부24 등에서 세대원 전원의 지방세 세목별 과세증명서를 발급해 재산세 부과 이력을 확인하고, 건축물대장·등기부로 과거 소유 이력을 대조합니다.
2. 무주택 기산일을 일 단위로 확정: 만 30세 생일, 혼인신고일(가족관계증명서·혼인관계증명서), 마지막 주택 처분일 중 해당하는 기준을 정하고 점수 구간을 계산합니다.
3. 부양가족은 주민등록표 기준으로 입주자모집공고일에 맞춰 검증: 직계존속은 신청자가 세대주인 상태에서 3년 연속 등재, 부모님의 주택 소유 여부를 확인합니다. 만 30세 이상 미혼 자녀는 1년 연속 등재를 확인합니다. 주민등록초본으로 과거 주소 변동 이력을 확인합니다.
4. 분양권등과 소형·저가주택 기준 대조: 2018년 12월 11일 이후 공고분 분양권의 공급계약 체결일 이력을 확인하고, 소형·저가주택등에 해당하는지 공고일 기준 가격으로 재확인합니다.
5. 청약홈 가점 계산기와 공고문 교차 검증: 계산기는 입력값을 그대로 합산하므로 입력 전에 자격을 판정해야 합니다. 접수 마감 전에 입력값을 한 번 더 확인하고, 공고문의 규제지역 여부와 공급 비율을 확인하십시오.

자주 묻는 질문 (FAQ)

참고 자료

• 「주택공급에 관한 규칙」 제28조, 제53조, 별표 1 (국가법령정보센터)
• 한국부동산원 청약홈: 청약 가점 계산기, 입주자모집공고문, 청약 제한사항 조회
• 입주자모집공고문의 ‘가점제 적용기준’ 항목
• 국토교통부 보도자료: 배우자 통장 가입기간 합산(2024년 시행)