HUG 전세보증보험 가입 조건 126% 룰 계산법
한눈에 보는 결론
126% 룰의 정확한 뜻: 빌라(연립·다세대)는 공시가격의 140%를 주택가격으로 보고 그 90%까지만 보증하므로, **전세보증금 + 선순위채권 ≤ 공시가격 × 126%**여야 가입할 수 있습니다.
선순위채권이 있으면: 보증 한도는 공시가격 × 126% − 선순위채권입니다. 근저당 등이 많으면 126%보다 훨씬 낮은 금액에서 거절될 수 있습니다.
두 번째 관문: 선순위채권은 주택가액(주택가격 × 90%)의 60% 이내여야 합니다.
보증금 상한과 기한: 보증금은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하여야 하고, 신청은 잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 해야 합니다.
행동 원칙: 계약금을 보내기 전에 공시가격과 등기부 을구를 확인해 가입 가능 여부를 계산하고, 특약에 “보증 가입 불가 시 계약 해제” 문구를 넣으십시오.
1. 126% 룰이란 무엇이고 왜 생겼는가
126% 룰이란 무엇입니까? 주택도시보증공사(HUG)가 연립·다세대 등 공시가격이 주택가격 기준이 되는 집에 전세보증금반환보증을 해줄 때 사실상 적용되는 상한선입니다. 공시가격의 140%를 주택가격으로 보고, 그 90%(담보인정비율)까지만 인정하므로 140% × 90% = 126%가 됩니다.
전세보증금반환보증은 HUG, 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증이 취급합니다. 전세사기 피해가 커지면서 HUG는 2023년 이후 가입 기준을 강화했습니다. 담보인정비율은 90%이며, 갱신 보증도 2024년 1월 1일 신청분부터 90%가 적용됩니다.
1.1. 주택가격과 담보인정비율
- 주택가격: 연립·다세대는 공동주택공시가격의 140%를 우선 적용합니다. 이 값이 없으면 안심전세 앱 시세 하한가, 등기부상 1년 이내 매매가, 토지 공시지가와 건물 시가표준액 합산액의 140% 순으로 적용합니다.
- 담보인정비율: 주택가격의 90%입니다. 이 값을 주택가액이라고 부릅니다.
- 핵심 조건: (전세보증금 + 선순위채권) ≤ 주택가격 × 90%. 이 산식을 공시가격 기준으로 정리하면 공시가격 × 126%가 합계의 상한입니다.
2. 보증 한도 계산: 공식과 실전 예시
2.1. 보증 한도 공식과 3가지 가입 요건
HUG 안내에 따르면 보증 한도는 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등입니다. 가입하려면 아래 세 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
- 선순위채권 ≤ 주택가액(주택가격 × 90%)의 60% (등기부 을구에서 확인)
- 보증금이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하
선순위채권이란 무엇입니까? 전세보증금보다 먼저 변제받을 수 있는 담보채권으로, 근저당 채권최고액과 앞선 임차인 보증금 등이 포함됩니다.
2.2. 계산 예시 (공시가격 2억 원 빌라)
- 주택가격 = 2억 원 × 140% = 2억 8,000만 원
- 주택가액 = 2억 8,000만 원 × 90% = 2억 5,200만 원(= 공시가격 × 126%)
- 선순위채권 한도 = 2억 5,200만 원 × 60% = 1억 5,120만 원
| 상황 | 선순위채권 | 보증 가능 전세금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 근저당 없음 | 0원 | 최대 2억 5,200만 원 | 전세금이 2억 5,200만 원 이하면 가입 가능 |
| 근저당 6,000만 원 | 6,000만 원 | 최대 1억 9,200만 원 | 전세금 2억 원이면 한도 초과로 불가 |
| 근저당 1억 6,000만 원 | 1억 6,000만 원 | 해당 없음 | 선순위채권이 주택가액의 60%(1억 5,120만 원)를 넘어 불가 |
HUG 안내문 예시도 같은 원리입니다. 주택가격 1억 원에 선순위채권이 5,500만 원이면 주택가액 9,000만 원의 60%(5,400만 원)를 넘어 가입이 불가능합니다.
일부 보증은 불가: 전세보증금이 보증 한도를 넘으면 초과분만 빼고 가입하는 방식은 원칙적으로 안 되고 가입이 거절됩니다. 계약서의 보증금을 한도 이내로 낮추거나 일부를 월세로 돌려 계약을 다시 써야 합니다.
2.3. 주택 유형·기관별 비교표
| 비교 항목 | 아파트·주거용 오피스텔 | 연립·다세대(빌라) | 단독·다가구 |
|---|---|---|---|
| 주택가격 산정 | KB시세·한국부동산원 시세 우선, 없으면 공시가격의 140% 등 | 공동주택공시가격의 140% 우선 | 개별주택 공시가격의 140% 등 |
| 담보인정비율 | 90% | 90% | 90% |
| 선순위채권 기준 | 주택가액의 60% 이내 | 주택가액의 60% 이내 | 선순위채권(근저당 + 다른 세입자 보증금)을 합산하는 별도 기준이 있어 HUG 안내 확인 필요 |
| 보증금 상한 | 수도권 7억, 그 외 5억 | 동일 | 동일 |
2026년 9월 기관 누리집 기준 비교: HF 일반전세지킴보증도 공시가격의 140%를 쓰고, SGI 전세금보장신용보험(개인)은 공시가격의 130%를 쓴다는 안내가 있습니다. 기관별 한도가 다르므로 HUG에서 거절되면 HF·SGI 조건도 확인하십시오.
3. 가입 거절을 막는 체크리스트 5가지
- 공시가격과 한도를 계약 전에 계산: 부동산공시가격알리미에서 해당 호수의 공동주택공시가격을 확인하고 × 1.26을 한 뒤, 등기부 을구의 근저당 채권최고액과 앞선 임차인 보증금을 뺍니다. HUG 안심전세포털과 안심전세 앱에서도 주택가격과 가입 가능 여부를 먼저 확인할 수 있습니다.
- 선순위채권 60% 요건 점검: 126% 안에 들어도 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘으면 거절됩니다. 융자가 많은 집은 전세보다 월세가 안전합니다.
- 권리·건물 요건 확인: 등기부 갑구에 경매·압류 등 소유권 침해가 없어야 하고, 건물과 토지가 모두 임대인 소유여야 하며, 위반건축물(아파트 제외)이 아니어야 합니다. 신탁등기 부동산은 별도 확인이 필요합니다.
- 신청 기한과 계약 요건 확인: 전세계약기간 1년 이상, 공인중개사를 통한 계약(갱신 시 예외 가능), 전입신고와 확정일자가 필요하고, 잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 신청해야 합니다. 잔금 직후 바로 신청하십시오.
- 특약으로 보증금 보호: “임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 동의·협조하며, 임차인의 귀책 없이 가입이 거절되면 계약은 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다”는 취지의 문구를 넣고 임대인의 날인을 받으십시오. 문구는 중개사·법률 전문가 검토를 권장합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
참고 자료
- 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 안내 및 안심전세포털
- 국토교통부 부동산공시가격알리미(공동주택공시가격 열람)
- 「주택임대차보호법」 제3조(대항력), 제3조의2(보증금의 회수)
- 한국주택금융공사·SGI서울보증 전세보증 안내(기관별 비교)
