1. 1세대 1주택 취득세율 체계와 6억~9억 원 구간 계산 공식

아파트 취득세는 「지방세법」 제11조(세율)와 제13조의2(다주택·법인 중과)에 근거합니다. 고지서에는 취득세 본세뿐 아니라 목적세인 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 부과됩니다.

1.1. 지방교육세와 전용 85㎡ 초과 농어촌특별세(0.2%)

• 지방교육세: 1주택 유상취득은 본세율의 10%로 0.1%~0.3%가 붙고, 전용면적과 무관합니다. 8%·12% 중과세율 구간은 0.4%가 붙습니다.
• 농어촌특별세: 「농어촌특별세법」상 국민주택규모(전용 85㎡ 이하, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하) 주택은 비과세이고, 85㎡를 초과하면 취득세에 대해 0.2%가 붙습니다. 중과 구간은 8%일 때 0.6%, 12%일 때 1.0%입니다.
• 체감 세율 예시(6억 원 이하 1주택): 전용 84㎡는 1% + 0.1% = 1.1%, 전용 86㎡는 1% + 0.1% + 0.2% = 1.3%입니다.
• 면적 확인: 전용면적이 85.00㎡를 넘는지는 건축물대장 전유부분 또는 등기부 표제부에서 확인하십시오. 0.01㎡라도 초과하면 농특세가 부과됩니다.

1.2. 6억 초과~9억 이하 구간 계산 공식

과거에는 6억 원 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 2%, 9억 초과 3%의 계단형이어서 6억 원 경계에서 세액이 급증했습니다. 현재는 6억~9억 구간에 연속 산식을 적용합니다.

세율(%) = 취득가액(억 원) × 2/3 − 3

취득가액	본세율	본세	지방교육세(본세율 10%)	합계(전용 85㎡ 이하)
6억 원	1.00%	600만 원	60만 원	약 1.10%
7억 원	약 1.67%	약 1,167만 원	약 117만 원	약 1.83%
7.5억 원	2.00%	1,500만 원	150만 원	2.20%
8억 원	약 2.33%	약 1,867만 원	약 187만 원	약 2.57%
9억 원	3.00%	2,700만 원	270만 원	3.30%

• 표의 금액은 이해를 돕기 위한 계산이며 실제 고지액은 원 단위 처리와 소수점 처리 방식에 따라 소폭 달라질 수 있습니다. 소수점 처리 기준은 「지방세법」 제11조 원문과 위택스 계산기로 확인하십시오.
• 전용 85㎡를 초과하면 합계에 취득가액 × 0.2%(농특세)를 더합니다. 예를 들어 7.5억 원, 전용 100㎡라면 본세 1,500만 원 + 지방교육세 150만 원 + 농특세 150만 원 = 약 1,800만 원입니다.
• 9억 원 초과는 취득가액과 무관하게 3%(+ 지방교육세 0.3%)입니다.

2. 다주택·법인 중과세율과 일시적 2주택 처분기한

2.1. 일시적 1세대 2주택: 종전 주택 처분기한 (2026.10 개정 반영)

일시적 2주택이란 무엇입니까? 국내에 주택·조합원입주권·주택분양권·주거용 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 이사·취업 등의 사유로 다른 주택을 추가로 취득해 일정 기간만 2주택이 되는 경우입니다. 기한 내 종전 주택을 처분하면 신규 주택에 중과세율이 아닌 일반세율(1~3%)이 적용됩니다.

구분	처분기한	비고
종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역	신규 주택 취득일부터 2년	2026년 9월 30일 지방세법 시행령 개정. 2026년 10월 1일 이후 취득분부터 적용(보도 기준)
한쪽이라도 비조정대상지역	신규 주택 취득일부터 3년	지역 무관 3년 일원화(2023년 개정)가 유지되는 구간
2026년 8월 26일 이전 매매계약·계약금 지급 증빙	종전 3년 규정 적용	계약서와 계약금 이체 내역 보관 필수

• 양도소득세와 날짜가 다릅니다. 양도세·종합부동산세의 2년 적용 기준일은 2026년 8월 3일(계약금 지급일)이며, 취득세는 8월 26일 이전 계약분까지 3년을 인정한다고 보도되었습니다. 두 세목의 경과 기준일이 다르므로 각각 확인해야 합니다.
• 정비사업 특례: 종전 주택이 관리처분계획인가(또는 소규모주택정비사업 사업시행계획인가)를 받은 주택이고, 인가 당시 해당 구역에 거주한 세대가 신규 주택을 취득해 이주한 경우에는 이주한 날에 종전 주택을 처분한 것으로 봅니다(시행령 제28조의5 제3항).
• 서울 전역이 조정대상지역입니다. 2025년 10월 16일부터 서울 25개 자치구 전체와 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역·투기과열지구입니다. 따라서 서울에서 서울로 갈아타면 2년 기한이 적용될 가능성이 큽니다. 지정 현황은 연말 연장·해제 논의가 있으므로 계약 시점에 국토교통부 공고를 확인하십시오.
• 기한 경과 시: 처분기한이 지난 날부터 60일 이내에 중과세율과 기납부 세액의 차액을 자진 신고·납부하면 가산세가 부과되지 않는다는 것이 세무사 해설입니다. 이 기간을 넘기면 신고불성실 가산세(무신고 20%, 과소신고 10%)와 납부지연가산세(미납세액 × 경과일수 × 0.022%)가 붙습니다. 가산세율 적용은 사안별이므로 관할 구청에 확인하십시오.

2.2. 주택 수·지역별 취득세율 비교표 (본세 + 지방교육세, 전용 85㎡ 이하 기준)

취득 후 세대 주택 수	비조정대상지역	조정대상지역	판단 포인트
1주택	1.1%~3.3%	1.1%~3.3%	전국 일반세율
일시적 2주택(기한 내 처분)	1.1%~3.3%	1.1%~3.3%	기한 위반 시 아래 중과로 전환
2주택	1.1%~3.3%	8.4% (8% + 0.4%)	조정대상지역 2주택째부터 중과
3주택	8.4%	12.4% (12% + 0.4%)	비조정지역도 3주택째부터 중과
4주택 이상	12.4%	12.4%	지역 무관 최고세율
법인	12.4%	12.4%	주택 수 무관

전용 85㎡를 초과하면 농특세가 추가됩니다(일반세율 구간 +0.2%, 8% 구간 +0.6%, 12% 구간 +1.0%). 예: 조정대상지역 2주택째, 전용 90㎡ → 8% + 0.4% + 0.6% = 9.0%.

3. 잔금 전 점검 체크리스트 5가지

1. 세대 범위 확인(만 30세 미만 자녀): 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되지 않은 30세 미만의 자녀라도, 취득일이 속하는 달의 직전 12개월간 소득이 기준 중위소득(12개월 환산)의 40% 이상이고 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우에만 별도 세대로 봅니다. 미성년자는 예외에서 제외됩니다. 자녀 명의의 주택·분양권이 있으면 부모의 주택 수에 합산될 수 있습니다.
2. 주택 수 산정 대상 확인: 2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원입주권·주택분양권, 재산세 주택분 과세 대상 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. 단, 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔과 수도권 시가표준액 1억 원 이하 주택(수도권 외 기준과 정비구역 등 예외는 시행령 확인), 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속 주택·분양권·오피스텔은 제외됩니다. 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.
3. 신고·납부 기한과 자금 일정: 유상취득의 취득세 신고·납부 기한은 취득일(잔금지급일 등)부터 60일입니다. 실무에서는 소유권이전등기 신청 전에 납부 영수증이 필요하므로 잔금일에 세금 전액이 준비되어 있어야 합니다.
4. 일시적 2주택 증빙 보관: 신규 주택 계약서, 계약금 이체 내역, 종전 주택 처분 계획서를 보관하십시오. 특히 2026년 8월 26일 이전 계약분의 3년 적용을 주장하려면 계약금 지급 증빙이 필수입니다.
5. 처분기한 달력 등록: 취득일(잔금일과 등기접수일 중 어느 쪽을 기준으로 하는지 확인)로부터 2년 또는 3년이 되는 날, 그리고 만료일 이후 60일을 달력에 등록하고 세입자 퇴거 지연에 대비해 매도 일정을 여유 있게 잡으십시오. 세입자 문제로 기한을 연장해 주는 예외는 시행령에 규정되어 있지 않다는 보도가 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

참고 자료

• 「지방세법」 제11조, 제13조의2, 제20조 / 같은 법 시행령 제28조의2~제28조의5 (국가법령정보센터)
• 「농어촌특별세법」 제4조
• 행정안전부 2026년 지방세제 개편안(일시적 2주택 처분기한 조정)
• 국토교통부 조정대상지역·투기과열지구 지정 공고
• 위택스(wetax.go.kr): 취득세 신고·납부 안내