스트레스 DSR 계산법 총정리: 수도권 3.0%p 가산과 금리 유형별 주담대 한도
한눈에 보는 결론
스트레스 DSR이란: 실제 내는 이자는 그대로이고, 대출 심사에서 연간 원리금을 계산할 때 약정금리에 가상의 스트레스 금리를 더해 한도를 줄이는 제도입니다.
현행 스트레스 금리: 수도권·규제지역 주담대는 3.0%p(3단계 기본 적용비율 100%), 지방 비규제 주담대는 1.5%p × 50%인 0.75%p(2026년 12월 31일까지 유예), 신용대출과 기타대출은 1.5%p이며 총 대출잔액 1억 원 초과 차주가 대상입니다.
DSR 한도: 은행 40%, 비은행 50%입니다.
금리 유형별 차이: 변동형은 100% 반영이고, 혼합형·주기형은 고정 구간이 길수록 반영 비율이 낮아져 한도가 덜 줄어듭니다.
더 중요한 제한: 수도권·규제지역은 DSR 외에 LTV 40%, 시가 15억 원 이하 주택 주담대 6억 원 한도(15억 초과 4억 원, 25억 초과 2억 원), 6개월 내 전입 의무가 적용됩니다.
1. 스트레스 DSR의 개념과 한도 축소 원리
DSR이란 무엇입니까? 연간 원리금 상환액(모든 대출 합산)을 연 소득으로 나눈 비율입니다. 은행은 40%, 비은행은 50% 안에서만 대출을 내줍니다.
스트레스 DSR이란 무엇입니까? 금리가 오를 위험에 대비해 DSR을 계산할 때 약정금리에 스트레스 금리를 더하는 제도입니다. 스트레스 금리는 최근 5년 중 가장 높았던 가계대출 금리에서 현재 금리를 뺀 값으로 정하며, 하한 1.5%p·상한 3.0%p 범위에서 매년 6월과 12월에 공시해 6개월간 적용합니다.
1.1. 한도가 줄어드는 메커니즘
- Fact: 실제 대출 이자는 약정금리 그대로 청구됩니다. 가산되는 것은 한도 심사용 계산 금리뿐입니다.
- Inference: 소득(분모)은 그대로인데 계산상 원리금(분자)이 커지므로 DSR 40%에 더 빨리 도달하고, 빌릴 수 있는 원금이 줄어듭니다.
2. 2026년 10월 현행 스트레스 금리 체계
2.1. 지역·대출 종류별 스트레스 금리
| 대상 | 스트레스 금리 | 비고 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3.0%p | 2025년 10월 16일 10·15 대책 이후 적용, 3단계 기본 적용비율 100% |
| 지방(비규제) 주담대 | 0.75%p | 스트레스 금리 1.5%에 2단계 적용비율 50%, 2026년 12월 31일까지 유예 |
| 신용대출·기타대출 | 1.5%p | 총 대출잔액 1억 원 초과 차주가 대상. 신용대출은 만기 5년 이상 고정이면 0%, 만기 3–5년 고정이면 60%, 그 외는 100% 반영 |
- 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 하남, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕)이 규제지역입니다.
- 지방 주담대의 3단계 전환 유예는 2026년 12월 31일까지이므로 2027년부터 기준이 달라질 수 있습니다.
2.2. 금리 유형별 반영 비율 (수도권·규제지역 주담대)
- 변동형(고정 5년 미만): 100% 반영 → 3.0%p 가산
- 혼합형(일정 기간 고정 후 변동): 고정 기간이 길수록 낮아집니다. 만기 30년 기준 환산 예시는 고정 5–9년 80%(2.4%p), 9–15년 60%(1.8%p), 15–21년 40%(1.2%p), 21년 이상(만기의 70% 이상 고정) 0%입니다.
- 주기형(주기마다 금리 재산정): 만기 비중과 고정 기간에 따라 3단계 대상은 20–40% 수준으로 차등 적용됩니다(0.6–1.2%p).
- 순수 고정(만기 70% 이상 고정): 0%
정확한 비율은 상품과 고정 기간에 따라 달라지므로 은행연합회 소비자포털의 스트레스 금리 공시와 은행 창구에서 확인하십시오.
3. 연소득별 한도 시뮬레이션과 함께 봐야 할 규제
3.1. 계산 예시 (원리금균등, 30년, 약정금리 4.0% 가정, DSR 40%, 기존 대출 없음)
| 연소득 | 스트레스 미적용 | 변동형(+3.0%p) | 혼합 5–9년(+2.4%p) | 혼합 9–15년(+1.8%p) | 혼합 15–21년(+1.2%p) |
|---|---|---|---|---|---|
| 5,000만 원 | 약 3억 4,900만 원 | 약 2억 5,100만 원 | 약 2억 6,600만 원 | 약 2억 8,400만 원 | 약 3억 400만 원 |
| 7,000만 원 | 약 4억 8,900만 원 | 약 3억 5,100만 원 | 약 3억 7,300만 원 | 약 3억 9,800만 원 | 약 4억 2,500만 원 |
| 1억 원 | 약 6억 9,800만 원 | 약 5억 100만 원 | 약 5억 3,300만 원 | 약 5억 6,800만 원 | 약 6억 700만 원 |
- 위 숫자는 이해를 돕기 위한 단순 계산입니다. 실제 심사는 소득 인정 방식, 기존 대출, 만기, 상환 방식에 따라 달라집니다.
- 소득 5,000만 원 변동형은 미적용 대비 약 9,800만 원 줄어듭니다. 혼합 5–9년으로 바꾸면 약 1,500만 원 개선되는 계산입니다.
3.2. 한도를 결정하는 다른 규제(수도권·규제지역)
- LTV 40%: 무주택자 일반 기준으로 알려져 있으며, 생애최초 등은 별도 기준이 있어 은행에서 확인해야 합니다.
- 주담대 상한: 시가 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원입니다.
- 만기와 전입: 수도권·규제지역 주담대는 원칙적으로 만기 30년 이내이고 6개월 내 전입 의무가 적용됩니다.
- 실제 한도 = 세 가지 중 가장 작은 값: DSR 한도, LTV 한도, 금액 상한 중 작은 값이 한도가 됩니다. 연소득 1억 원이라도 DSR 계산상 5억 원대이면 LTV 40%와 6억 원 상한을 별도로 따져야 합니다.
3.3. 정책대출 예외
주택도시기금 디딤돌대출, 보금자리론 같은 정책모기지는 DSR 산정에서 제외된다고 안내됩니다. 다만 상품별 소득·주택가격·LTV 요건이 따로 있으므로 최신 조건을 확인하십시오.
4. 계약 전 한도 부족을 막는 체크리스트 5가지
- 금리 유형별로 한도를 가조회: 변동형과 혼합형, 주기형으로 각각 한도를 뽑아 최대 금액을 확인하십시오. 가장 낮은 금리 상품만 조회하면 변동형 기준 한도가 나올 수 있습니다.
- 기존 대출 정리: 마이너스통장은 쓰지 않아도 약정 한도가 DSR에 반영되는 것으로 알려져 있으므로 한도 축소나 해지를 검토하십시오. 기존 부채가 줄면 그만큼 주담대 한도가 늘어납니다. 신청 시기는 은행 안내를 따르십시오.
- 세 가지 한도 계산: DSR 한도, LTV 한도, 금액 상한(6억·4억·2억) 중 가장 작은 값을 기준으로 자금 계획을 세우십시오.
- 스트레스 금리 갱신 시기 확인: 스트레스 금리는 6월과 12월에 공시되고, 지방 주담대의 2단계 유예는 2026년 12월 31일에 끝납니다. 잔금 시점이 연말을 넘기면 기준이 바뀔 수 있습니다.
- 계약서 특약: “매수인의 귀책 없이 주택담보대출이 목표 금액 미만으로 승인되거나 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다”는 취지의 특약을 매도인과 합의해 넣으십시오. 문구는 중개사·전문가 검토를 권장합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
참고 자료
- 금융위원회 보도자료: 스트레스 DSR 운영방안, 10·15 주택시장 안정화 대책
- 은행연합회 소비자포털: 스트레스금리 공시
- 금융감독원 금융소비자정보포털 파인(FINE): 대출 비교·계산
